Preguntas frecuentes sobre el proyecto Surfliner Inn

El Proyecto Surfliner Inn (Proyecto) es un proyecto de desarrollo propuesto que incluye un hotel comercial y mejoras públicas. Específicamente, el Proyecto incluye un desarrollo hotelero de 36 habitaciones que incluiría una combinación de habitaciones y servicios como una cafetería/restaurante, un salón en la azotea y un posible espacio para eventos. El Proyecto también incluye planes para un nuevo estacionamiento público, un mejor acceso a los senderos costeros y un paisajismo mejorado.

La parte del hotel del Proyecto se ubicaría en la parte este del Estacionamiento Municipal n.º 3 (es decir, 499 Linden Avenue), cerca de la intersección de Linden Avenue y Fifth Street. El estacionamiento, el acceso mejorado al sendero costero y el paisajismo mejorado se ubicarían en los Estacionamientos Municipales n.º 3 y n.º 4.

Consulte el plano del sitio propuesto, a continuación, para obtener una ilustración de la ubicación propuesta del Proyecto y los elementos principales.

En estas preguntas frecuentes, los estacionamientos de la ciudad números 3 y 4 se denominan el sitio del proyecto.

El documento de visión de la ciudad titulado Visión 20/20 recomendó que la Ciudad buscara reemplazar el edificio del Ferrocarril Southern Pacific, históricamente ubicado en lo que ahora es el Estacionamiento n.º 3. Este edificio de dos pisos fue demolido a finales de la década de 1960. El interés en buscar un edificio de reemplazo fue impulsado por las adquisiciones adicionales de terrenos por parte de la Ciudad a lo largo del corredor ferroviario en 2012 y 2013, lo que motivó el deseo de estudiar y considerar opciones para paisajismo y embellecimiento, servicios peatonales, estacionamiento, alojamiento turístico y mejoras de parques públicos en estas parcelas propiedad de la Ciudad. El taller del plan de trabajo del Ayuntamiento y el personal, celebrado en enero de 2015, incluyó una presentación de una iniciativa para analizar más a fondo las posibles mejoras en esta área, incluyendo una posada y un restaurante en el Sitio del Proyecto, que el Ayuntamiento aprobó como parte del plan de trabajo y ordenó al personal que implementara.

A fines de 2017, el Ayuntamiento ordenó al personal publicar una solicitud de propuestas (RFP) para seleccionar un desarrollador privado para desarrollar y operar un hotel boutique en un
Parte del estacionamiento municipal n.° 3. El personal emitió la solicitud de propuestas y aceptó respuestas hasta el 9 de julio de 2018. Tras una evaluación exhaustiva de las respuestas, el personal recomendó que el Ayuntamiento seleccionara a Theimer Group. La respuesta de Theimer Group fue considerada y aceptada formalmente por el Ayuntamiento en su... Reunión del 13 de noviembre de 2018.

A partir de entonces, la Ciudad y Theimer Group firmaron un Acuerdo de Negociación Exclusiva (ENA), que fue aprobado por el Ayuntamiento el 24 de junio de 2019. De acuerdo con los términos del ENA, Theimer Group cambió su nombre a 499 Linden Managers, LLC (Desarrollador). Tras este cambio de nombre, la Ciudad firmó un Acuerdo de Desarrollo y Disposición de Arrendamiento (LDDA) con el Desarrollador en 2021, que sigue vigente. Los detalles de la consideración y aprobación del LDDA por parte de la Ciudad están disponibles en el sitio web. Proyecto Surfliner Inn – Sitio web de la ciudad de Carpintería.

La LDDA impone ciertas condiciones al Promotor, incluyendo el cumplimiento del proceso estándar de revisión de desarrollo de la Ciudad (por ejemplo, la revisión por parte de la Junta de Revisión Arquitectónica (ARB) y la Comisión de Planificación). Si se cumplen las condiciones, el Promotor y la Ciudad firmarán un contrato de arrendamiento del terreno (que ya se ha negociado y se adjunta a la LDDA como anexo). Según los términos de este contrato, el Promotor construirá y operará el Proyecto.

La LDDA, entre otras cosas, describe las condiciones que el Promotor deberá cumplir para que el Ayuntamiento firme un contrato de arrendamiento del terreno para el Proyecto. Si el Promotor cumple con las condiciones de la LDDA, el Ayuntamiento debe firmar el contrato. Si no las cumple, el Ayuntamiento no podrá hacerlo. En otras palabras, la LDDA es similar a cualquier otro contrato de arrendamiento entre inquilino y arrendador, que establece ciertas condiciones que el posible inquilino (por ejemplo, el Promotor) debe cumplir (por ejemplo, el cumplimiento del proceso estándar de revisión de desarrollo del Ayuntamiento y otras leyes y regulaciones aplicables, el pago de depósitos, las mejoras del inquilino, la cobertura del seguro) y las condiciones que el arrendador (por ejemplo, el Ayuntamiento) debe cumplir (por ejemplo, cualquier mejora del arrendador, la entrega del inmueble) antes de que comience el contrato de arrendamiento.

Como se mencionó anteriormente, una condición importante de la LDDA es que el Desarrollador debe obtener todos los derechos de uso del suelo de la Ciudad mediante el proceso estándar de revisión de desarrollo de la Ciudad. La Ciudad se reserva la plena discreción para revisar y considerar el Proyecto conforme a su autoridad de uso del suelo y las obligaciones que le impone la legislación aplicable de California. Esto significa que la Ciudad puede revisar y aprobar, aprobar condicionalmente o rechazar el Proyecto con base en la evidencia presentada ante los responsables de la toma de decisiones de la Ciudad (por ejemplo, la Comisión de Planificación). Una vez finalizado el proceso de revisión de desarrollo, el Ayuntamiento revisará y determinará si se cumplen todas las condiciones de la LDDA. De ser así, la Ciudad firmará el contrato de arrendamiento del terreno.

Todos los costos del desarrollo del Proyecto son responsabilidad del Desarrollador. Si el Proyecto se desarrolla, el Desarrollador recibirá ingresos por la estancia de los huéspedes en el hotel, las comidas en la cafetería, etc. La Ciudad recibirá pagos de arrendamiento del Desarrollador en virtud del contrato de arrendamiento del terreno, además de otros ingresos como impuestos por ocupación temporal, impuestos sobre las ventas e impuestos sobre la propiedad. En 2016 se realizó un análisis financiero del hotel y un estudio de las condiciones finales del mercado, que se pueden consultar en Proyecto Surfliner Inn – Sitio web de la ciudad de CarpinteríaTenga en cuenta que las cifras financieras de estos informes están desactualizadas y no reflejan con precisión los ingresos reales que recibirá la Ciudad.

Sí. Tanto el proceso que llevó a cabo el Ayuntamiento para poner a disposición el Sitio del Proyecto para el desarrollo del hotel y los servicios relacionados, como el proceso de revisión de desarrollo estándar de la Ciudad (por ejemplo, la revisión por parte de la Junta de Revisión de Arrendamiento (ARB) y la Comisión de Planificación) supervisado por el Departamento de Desarrollo Comunitario para revisar la solicitud de desarrollo se llevarán a cabo en reuniones abiertas y públicas sujetas a la Ley Brown.

Hasta la fecha, algunas de las reuniones públicas claves sobre el Proyecto incluyen:
• 14 de agosto de 2017 – Reunión del Concejo Municipal – Autorizar la emisión de RFP para seleccionar al desarrollador
• 13 de noviembre de 2018 – Reunión del Concejo Municipal – Seleccionar desarrollador y autorizar la negociación del acuerdo de negociación exclusiva
• 24 de julio de 2019 – Reunión del Ayuntamiento – Ejecutar un acuerdo de negociación exclusivo con The Theimer Group (ahora 499 Linden Managers, LLC)
• 20 de noviembre de 2020 – Reunión conjunta del Ayuntamiento/Comisión de Planificación/ARB – Revisión conceptual
• 19 de julio de 2021 – Reunión del Concejo Municipal – Ejecutar LDDA
• 29 de noviembre de 2021 – Reunión del Concejo Municipal – Aceptación de los Planos del Proyecto y Autorización para Proceder con el Plan de Desarrollo / Solicitud de Permiso de Desarrollo Costero al Departamento de Desarrollo Comunitario
• 12 de diciembre de 2024 – ARB – Revisión preliminar
• June 16, 2025 – Environmental Scoping Scoping Meeting

El personal se esforzará por actualizar la lista anterior a medida que el Proyecto avance en el proceso de revisión de desarrollo estándar de la Ciudad. Mientras tanto, a continuación se presenta un resumen de las actas de las reuniones públicas previas del Ayuntamiento, la Comisión de Planificación y la Junta de Revisión de Arrendamientos (ARB): Proyecto Surfliner Inn – Ciudad de Carpintería.

La solicitud del Plan de Desarrollo/Permiso de Desarrollo Costero del Proyecto está sujeta a todas las regulaciones del Código Municipal de la Ciudad (CMC) y a las políticas del Plan General/Plan de Uso de Terrenos Costeros. El Proyecto también debe ser revisado por la Comisión de Planificación de la Ciudad para confirmar que cumple con todas las leyes estatales y locales, las regulaciones del CMC, las políticas de desarrollo y los requisitos de la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA).

Para aprobar un Proyecto, la Comisión de Planificación debe poder realizar ciertas conclusiones, que incluyen, entre otras, confirmar que el Proyecto no causaría daños ambientales sustanciales, no afectaría negativamente los servicios comunitarios (por ejemplo, la seguridad pública), evitaría riesgos a la vida y la propiedad, y no sería perjudicial para la paz, la salud, la seguridad y el bienestar general del área circundante.

Como parte del proceso de revisión del desarrollo, la Junta de Revisión de Valor (ARB) de la Ciudad revisa los proyectos propuestos y actúa como órgano asesor de la Comisión de Planificación (y del Ayuntamiento en caso de apelación) en lo que respecta al diseño del sitio, la estética, la arquitectura, la iluminación, la señalización y la revisión del paisaje. La ARB es responsable de emitir una recomendación sobre si el Proyecto propuesto cumple con los criterios de diseño de la Ciudad, tal como se detallan en el Título 14 ("Zonificación") del CMC, y con las políticas de diseño aplicables del Plan General/Plan de Uso de Tierras Costeras de la Ciudad.

La aprobación o denegación del Proyecto por parte de la Comisión de Planificación puede ser apelada ante el Ayuntamiento. Por lo tanto, el Ayuntamiento es quien toma las decisiones finales sobre el Proyecto para confirmar su compatibilidad con las características únicas de la Ciudad.

Estudio de Tráfico y Estacionamiento: Como parte del proceso estándar de revisión de desarrollo de la Ciudad, el Promotor elaboró ​​estudios técnicos para evaluar el posible impacto del Proyecto en el medio ambiente y la comunidad. Estos estudios incluyen un Estudio de Tráfico y Estacionamiento, elaborado por Associated Transportation Engineers (ATE), que analizó el impacto futuro del Proyecto en el tráfico y el estacionamiento, en caso de aprobarse y construirse. El estudio fue revisado por pares por el Ingeniero de Tráfico contratado por la Ciudad y personal del Departamento de Obras Públicas para confirmar que las 139 plazas propuestas por el Proyecto satisfarían la demanda de estacionamiento prevista.

Oferta y demanda de estacionamiento: El Estudio de Tráfico y Estacionamiento de ATE indica que el Estacionamiento 3 existente contiene 113 espacios. Con la construcción del Proyecto, este estacionamiento se reconfiguraría para ofrecer 46 espacios, lo que resultaría en una pérdida neta de 67 espacios. Para compensar esta reducción, el Proyecto propone la construcción de un nuevo Estacionamiento Municipal n.° 4 al sur de las vías del Ferrocarril Union Pacific (UPRR), que ofrecerá 93 espacios. En conjunto, los Estacionamientos Municipales n.° 3 y n.° 4 proporcionarán un total de 139 espacios de estacionamiento, lo que representa un aumento de 26 espacios con respecto a la disponibilidad actual. El análisis de la demanda de estacionamiento compartido del estudio, basado en las metodologías del Urban Land Institute (ULI), estima que la demanda máxima de estacionamiento para el Proyecto será de 56 espacios entre semana y 54 espacios los fines de semana. Por lo tanto, las instalaciones de estacionamiento combinadas cumplirán adecuadamente y superarán los requisitos de estacionamiento máximo del Proyecto, a la vez que continuarán ofreciendo disponibilidad de estacionamiento para otros usos del centro y la zona de playa.

Seguridad de entrada y salida: Se han planteado inquietudes en la comunidad sobre la seguridad del acceso vehicular al Estacionamiento Municipal n.° 4 desde la Avenida Linden, especialmente dada su proximidad a las vías del tren y a un concurrido cruce peatonal. El estudio evaluó este punto de entrada y salida y determinó que se espera que el acceso vehicular al Estacionamiento Municipal n.° 4 funcione con un Nivel de Servicio (LOS) A, lo que indica mínimas demoras y filas de espera para los vehículos que entran y salen. El análisis también observó suficiente espacio de almacenamiento para dos vehículos entre la barra de parada en el cruce ferroviario y el acceso vehicular, lo que garantiza la seguridad y la eficiencia. Se implementarán características y medidas de diseño del proyecto, como señalización y marcas viales adecuadas, para mejorar la seguridad vehicular y peatonal en esta área.

Cercanía a Residencias Privadas: La ubicación del estacionamiento municipal n.º 4 cerca de residencias privadas ha sido motivo de preocupación por los posibles impactos en las propiedades vecinas. Para abordar esto, el diseño del proyecto incorpora varias estrategias de planificación:
• Zonas de amortiguamiento paisajísticas: Las zonas de amortiguamiento paisajísticas ubicadas estratégicamente servirán como barrera visual entre el estacionamiento n.° 4 de la ciudad y las residencias adyacentes.
• Diseño de iluminación: Los artefactos de iluminación se diseñarán y ubicarán para evitar que la luz se extienda a las propiedades vecinas, asegurando que la iluminación esté contenida dentro del área de estacionamiento.
• Directrices operativas: El Proyecto implementará medidas operativas para minimizar el ruido y las perturbaciones, especialmente durante las primeras horas de la mañana y las últimas horas de la tarde.

Estas medidas tienen como objetivo minimizar los posibles efectos adversos sobre los residentes locales y mantener la calidad de vida de la comunidad.

The City remains committed to ongoing monitoring and collaboration with the community to address any additional concerns that may arise during the Project’s development and operation. Project alternatives will also be considered as part of the CEQA process.

La altura y el tamaño del nuevo desarrollo se rigen por las normas de desarrollo del CMC y las políticas de diseño aplicables del Plan General/Plan de Ordenamiento Territorial Costero de la Ciudad. En su propuesta actual, el Proyecto cumple con todos los requisitos aplicables en cuanto a altura total, ocupación de lotes, retranqueos y normas de desarrollo relacionadas.

Para mayor detalle, el Proyecto actual fue revisado por la Junta de Revisión de Valor (ARB) de la Ciudad el 12 de diciembre de 2024. El rol de la ARB en la revisión del Proyecto propuesto es el de un órgano asesor de la Comisión de Planificación (y del Ayuntamiento en apelación) en lo que se refiere al diseño del sitio, la estética, la arquitectura, la iluminación, la señalización y la revisión del paisaje. La ARB es responsable de hacer una recomendación sobre si el Proyecto propuesto es consistente con los criterios de diseño de la Ciudad en el Título 14 ("Zonificación") del CMC y las políticas aplicables relacionadas con el diseño del Plan General/Plan de Uso de Tierras Costeras de la Ciudad. Como parte de sus deliberaciones, la ARB recibe comentarios proporcionados por los miembros del público. En la reunión del 12 de diciembre de 2024, la ARB revisó los planes actuales del Proyecto, revisó 34 comentarios escritos y escuchó a 32 miembros interesados ​​del público. La Junta de Revisión de Arrendamientos (ARB) recomendó la aprobación preliminar del Proyecto a la Comisión de Planificación por unanimidad y proporcionó al solicitante y al personal municipal una serie de comentarios, incluyendo un estudio más detallado de la esquina sureste del sitio del proyecto, detalles adicionales del paisajismo y la iluminación propuestos, un estudio más detallado de la distribución de la Quinta Calle del Proyecto y un estudio adicional para incorporar paisajismo adicional y una barrera acústica a lo largo del límite sur del propuesto estacionamiento municipal n.º 4. Puede encontrar una copia del informe y los planos del personal de la ARB, junto con una grabación en video de la reunión de la ARB del 12 de diciembre de 2024, aquí: Agendas y reuniones – Ciudad de Carpintería.

El proceso de revisión ambiental bajo la CEQA también incluirá un análisis de los impactos potenciales del Proyecto en la estética y los recursos visuales (que están vinculados a la altura y el tamaño del desarrollo), y si se identifican impactos potenciales, se pueden recomendar medidas de mitigación para ayudar a abordar esos impactos.

La Ciudad se compromete a garantizar que el Proyecto se diseñe y evalúe teniendo en cuenta la sostenibilidad ambiental. Al igual que cualquier desarrollo nuevo, el Proyecto deberá cumplir con los estrictos estándares del Código de Construcción de California, que incorporan la eficiencia energética, la conservación del agua y las prácticas de construcción ecológica. Si el Proyecto incorpora características sostenibles adicionales a las exigidas por el Código, estos elementos se destacarán durante el proceso de revisión del desarrollo.

La Ciudad también se basará en el proceso CEQA para evaluar y abordar los posibles impactos ambientales del Proyecto. A través de CEQA, la Ciudad realizará una revisión exhaustiva para identificar, analizar y evaluar la importancia de los posibles efectos ambientales en áreas clave como el uso del agua, la escorrentía de aguas pluviales, el impacto en las áreas verdes, el ruido, el transporte, la seguridad y otras consideraciones ambientales.

Como parte del proceso CEQA, se preparará un Informe de Impacto Ambiental (EIR), que:
• Identificar y cuantificar los impactos ambientales potenciales, utilizando umbrales de significancia establecidos.
• Evaluar medidas de mitigación factibles para reducir la gravedad de cualquier efecto ambiental significativo.
• Considerar alternativas del Proyecto que puedan minimizar aún más los impactos manteniendo los objetivos del Proyecto.

El proceso del EIR ofrece oportunidades para la participación y revisión del público (véase la respuesta a la pregunta n.° 12 a continuación), lo que garantiza que se consideren plenamente las inquietudes de la comunidad sobre los posibles efectos ambientales del Proyecto. En definitiva, este proceso guiará a la Ciudad para tomar una decisión informada sobre el Proyecto, buscando un equilibrio entre el desarrollo económico y la responsabilidad ambiental.

La Fiscalía Municipal ha analizado el cumplimiento del Proyecto con la Ley de Tierras Excedentes de California (SLA) (establecida en los artículos 52440 y siguientes del Código de Gobierno) y ha determinado que la Ciudad cumple con todos los aspectos de esta ley estatal. La Ciudad también ha recibido confirmación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD) de que cumple plenamente con la SLA en relación con el Proyecto, siempre que el contrato de arrendamiento del terreno se firme dentro del plazo legal aplicable. La carta de confirmación formal del HCD está disponible. AQUÍ.

La Ciudad mantiene su compromiso con la transparencia y el cumplimiento del SLA.

La solicitud del Proyecto se ha considerado “completa”, lo que significa que el Departamento de Desarrollo Comunitario ha recibido suficiente información del solicitante del Proyecto para comenzar la revisión ambiental de conformidad con la CEQA y preparar un análisis detallado del cumplimiento del Proyecto con todas las regulaciones pertinentes de CMC y las políticas del Plan General/Plan de Uso de Tierras Costeras.

Con respecto a la CEQA, el Proyecto requiere la elaboración de un EIR antes de que la Comisión de Planificación tome cualquier decisión sobre el mismo. Una firma consultora ambiental calificada, seleccionada por la Ciudad, elaborará el EIR con la colaboración y las aportaciones del personal municipal. El promotor es responsable de reembolsar a la Ciudad todos los costos asociados con la elaboración del EIR, incluyendo, entre otros, la contratación del consultor del EIR, el personal municipal y el tiempo del abogado municipal.

En este diagrama de flujo se muestra un breve resumen del proceso EIR:

Como parte del proceso del EIR, se distribuye un Aviso de Preparación (NOP) durante 30 días y se celebra una reunión pública de evaluación para solicitar comentarios sobre los posibles efectos ambientales que deben considerarse y evaluarse en el EIR. Posteriormente, el personal municipal colabora con los consultores del EIR para preparar un borrador del EIR. Una vez completado, el borrador del EIR se distribuye para su revisión y comentarios públicos durante 45 días, durante los cuales se celebra una reunión pública con el Comité de Revisión Ambiental (CER) de la Ciudad para analizarlo y responder preguntas.

Tras la finalización del período de revisión pública del Borrador del EIR, se elabora una propuesta de EIR Final. Esta propuesta incluye respuestas a los comentarios sustanciales recibidos, junto con los cambios necesarios para responder a los comentarios recibidos durante el período de revisión pública del borrador. El proceso de elaboración del EIR suele durar entre seis y doce meses.

Tras la finalización del Informe de Impacto Ambiental Final Propuesto, se programa una audiencia pública notificada sobre el Proyecto ante la Comisión de Planificación. Esta considera si certifica que el Informe de Impacto Ambiental cumple con los requisitos de la CEQA y emite una decisión sobre si el Proyecto cumple con las normas de zonificación, de conformidad con el Título 14 ("Zonificación") del CMC, y las políticas aplicables del Plan General/Plan de Uso de Tierras Costeras de la Ciudad.

Si desea que lo agreguen a la Lista de partes interesadas para recibir todos los avisos de este proyecto, envíe un correo electrónico a la Planificadora Principal Mindy Fogg a mindyf@carpinteriaca.gov.